주택담보대출 기사를 읽다 보면 DSR, LTV, DTI 같은 약어가 쏟아집니다. 셋 다 '대출을 얼마까지 받을 수 있는가'를 정하는 규제 지표지만 계산 대상이 다릅니다. 하나씩 풀어 보겠습니다.
LTV — 집값 대비 대출 비율
LTV(Loan To Value)는 담보물(주택) 가치 대비 대출금 비율입니다. LTV 70%라면 5억원짜리 집을 담보로 최대 3.5억원까지 빌릴 수 있다는 뜻입니다. 지역(규제지역 여부), 주택 수, 실수요 여부에 따라 적용 비율이 달라지며, 정부 부동산 정책에 따라 수시로 조정됩니다.
DTI — 소득 대비 '이 대출'의 상환 부담
DTI(Debt To Income)는 연 소득 대비 '해당 주택담보대출의 연간 원리금 + 기타 대출의 연간 이자' 비율입니다. 연 소득 6,000만원에 DTI 40%가 적용되면 연간 원리금 상환액이 2,400만원(월 200만원)을 넘지 않는 선까지만 대출이 나옵니다.
DSR — 소득 대비 '모든 대출'의 상환 부담
DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)은 가장 포괄적인 지표로, 주택담보대출뿐 아니라 신용대출·자동차 할부·카드론 등 모든 대출의 연간 원리금을 연 소득으로 나눕니다. 현재 은행권에는 차주별 DSR 40%(비은행권 50%) 원칙이 적용되고, 여기에 금리 상승 가능성을 미리 반영해 한도를 더 줄이는 '스트레스 DSR' 제도가 단계적으로 시행되어 왔습니다. 신용대출이나 할부가 많으면 주택담보대출 한도가 그만큼 깎이는 구조입니다.
예시: 연봉 6,000만원 직장인의 한도 감각
- DSR 40% 기준 연간 원리금 한도: 2,400만원 (월 200만원)
- 30년 만기 · 연 4.2% 원리금균등 기준, 월 200만원이면 대출 원금 약 4.1억원 수준
- 기존에 월 30만원 갚는 신용대출이 있다면 그만큼 한도가 줄어 약 3.5억원 수준으로 감소
실제 한도는 스트레스 금리 가산, 소득 산정 방식, 은행별 심사 기준에 따라 달라지므로 위 숫자는 감을 잡기 위한 예시입니다. 월 상환액이 실수령액에서 차지하는 비중은 연봉 실수령액 계산기와 대출 상환 계산기를 함께 쓰면 구체적으로 볼 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 전세자금대출도 DSR에 포함되나요?
A. 전세자금대출은 원칙적으로 차주 DSR 산정에서 제외되어 왔지만, 규제는 계속 바뀌고 있습니다. 신청 시점의 규제를 은행이나 금융위원회 발표로 확인하는 것이 정확합니다.
Q. 세 지표 중 뭐가 제일 중요한가요?
A. 현재 대출 한도를 실질적으로 결정하는 것은 대부분 DSR입니다. LTV가 허용하는 금액이 커도 DSR 40%에 걸리면 그 이상 빌릴 수 없습니다. 소득이 낮고 기존 부채가 많을수록 DSR이 먼저 걸립니다.
이 글은 2026-08-30 기준 제도·요율을 바탕으로 작성된 일반 정보이며, 금융·세무·법률 자문이 아닙니다. 제도는 수시로 바뀔 수 있으므로 중요한 결정 전에는 국세청·국민연금공단·금융감독원 등 공식 기관의 최신 안내를 확인하세요.