DSR·LTV·DTI 뜻 총정리 — 내 대출 한도가 정해지는 원리

주택담보대출 기사를 읽다 보면 DSR, LTV, DTI 같은 약어가 쏟아집니다. 셋 다 '대출을 얼마까지 받을 수 있는가'를 정하는 규제 지표지만 계산 대상이 다릅니다. 하나씩 풀어 보겠습니다.

LTV — 집값 대비 대출 비율

LTV(Loan To Value)는 담보물(주택) 가치 대비 대출금 비율입니다. LTV 70%라면 5억원짜리 집을 담보로 최대 3.5억원까지 빌릴 수 있다는 뜻입니다. 지역(규제지역 여부), 주택 수, 실수요 여부에 따라 적용 비율이 달라지며, 정부 부동산 정책에 따라 수시로 조정됩니다.

DTI — 소득 대비 '이 대출'의 상환 부담

DTI(Debt To Income)는 연 소득 대비 '해당 주택담보대출의 연간 원리금 + 기타 대출의 연간 이자' 비율입니다. 연 소득 6,000만원에 DTI 40%가 적용되면 연간 원리금 상환액이 2,400만원(월 200만원)을 넘지 않는 선까지만 대출이 나옵니다.

DSR — 소득 대비 '모든 대출'의 상환 부담

DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)은 가장 포괄적인 지표로, 주택담보대출뿐 아니라 신용대출·자동차 할부·카드론 등 모든 대출의 연간 원리금을 연 소득으로 나눕니다. 현재 은행권에는 차주별 DSR 40%(비은행권 50%) 원칙이 적용되고, 여기에 금리 상승 가능성을 미리 반영해 한도를 더 줄이는 '스트레스 DSR' 제도가 단계적으로 시행되어 왔습니다. 신용대출이나 할부가 많으면 주택담보대출 한도가 그만큼 깎이는 구조입니다.

계산식과 근거

세 지표는 각각 다음과 같이 계산합니다. 근거는 은행업감독규정과 금융위원회의 가계부채 관리방안입니다.

• LTV
  $$\text{LTV} = \dfrac{\text{대출금}}{\text{담보 주택 가격}} \times 100$$
  담보 가격은 KB시세·한국부동산원 시세 등 은행이 정한 기준을 씁니다.
• DTI
  $$\text{DTI} = \dfrac{\begin{gathered}\text{해당 주담대 연간 원리금} \\ {}+ \text{기타 대출 연간 }\textit{이자}\end{gathered}}{\text{연 소득}} \times 100$$
• DSR
  $$\text{DSR} = \dfrac{\textbf{모든}\text{ 대출의 연간 원리금}}{\text{연 소득}} \times 100$$
  은행권 40%, 비은행권 50%가 원칙입니다.

DSR에서 중요한 것은 실제 금리가 아니라 심사 금리로 계산한다는 점입니다. 2025년 7월 1일 시행된 스트레스 DSR 3단계부터 전 금융권 가계대출에 스트레스 금리가 붙습니다(기본 1.5%p, 2025년 10·15 대책으로 수도권·규제지역 주택담보대출은 3.0%p로 상향). 고정금리 기간이 길수록 가산 비율이 낮아져 순수 고정금리 상품이 한도 면에서 유리합니다. 또 신용대출과 마이너스통장은 실제 상환 기간과 무관하게 일정 기간(통상 5년)에 나눠 갚는 것으로 간주해 연간 원리금을 계산하고, 마이너스통장은 쓰지 않아도 약정 한도 전액이 부채로 잡힙니다.

계산 예시

예시 1. 연봉 6,000만원 · 30년 만기 · 실제 금리 연 4.2%

DSR 40%이므로 연간 원리금 한도는 2,400만원, 월 200만원입니다. 이 월 상환액으로 빌릴 수 있는 원금은 적용 금리에 따라 이렇게 달라집니다.

같은 소득·같은 금리인데 스트레스 금리 때문에 한도가 1억원 넘게 줄어듭니다. 은행 창구에서 계산한 한도가 스스로 계산한 값보다 훨씬 작게 나오는 이유가 여기 있습니다. 월 상환액 200만원이 실수령액에서 어느 정도 비중인지는 연봉 실수령액 계산기로 확인하세요. 연봉 6,000만원·부양가족 1인의 월 실수령액은 4,141,237원이므로, 월 200만원은 세후 소득의 48%에 해당합니다. 규제 한도까지 빌리면 생활이 빠듯해진다는 뜻입니다.

예시 2. 기존 부채가 한도를 깎는 정도 (연봉 6,000만원, 심사 금리 5.7%)

마이너스통장은 한 번도 쓰지 않아도 약정 한도 5,000만원이 "5년 분할 상환"으로 환산되어 연 1,151만원의 원리금으로 잡힙니다. 연봉 6,000만원의 19.2%를 미사용 한도가 먼저 차지하는 셈입니다. 주택 구입을 앞두고 있다면 마이너스통장 해지나 한도 축소가 가장 효과가 큰 정리입니다.

한도를 늘리는 방법과 그 대가

만기를 늘리면 한도는 늘지만 총 이자는 크게 증가합니다. 만기 20년과 30년의 총 이자 차이는 대출 상환 계산기에서 바로 확인할 수 있고, 상환 방식별 차이는 상환 방식 비교 가이드에 정리했습니다.

한도 다음은 금리 — 신용점수

DSR·LTV가 '얼마까지'를 정한다면 신용점수(NICE평가정보·KCB, 1~1,000점)는 '몇 %에'를 좌우합니다. 두 회사는 산식이 달라 점수가 수십 점씩 차이 나기도 하고, 은행마다 어느 쪽을 쓰는지도 다릅니다. 점수가 가장 크게 작동하는 곳은 담보 없는 신용대출입니다. 3,000만원을 3년 원리금균등으로 빌릴 때 점수대별 금리를 가정해 총 이자를 계산하면 다음과 같습니다. 실제 금리는 은행연합회 소비자포털(portal.kfb.or.kr)의 신용점수 구간별 금리 공시에서 확인하세요.

900점대와 700점대의 차이는 1,732,137원입니다. 주택담보대출은 담보가 있어 점수에 따른 금리 차이가 훨씬 작습니다. 3억원·30년을 연 4.30%와 4.43%(0.13%p 차이)로 비교하면 월 상환액은 1,484,614원과 1,507,604원이고, 30년 총 이자는 8,276,183원 차이 납니다. 주담대 조건은 점수보다 앞에서 본 DSR·LTV가 결정합니다.

점수를 가장 크게 깎는 것은 연체입니다. 연체 정보는 10만원·5영업일부터 신용평가회사에 수집되고, 30만원 이상을 30일 이상 연체하면 갚은 뒤에도 최장 3년간 점수에 반영될 수 있습니다. 일정 금액 이상을 3개월 이상 연체한 장기연체는 한국신용정보원에 등록되어 그 기간에는 대부분의 은행 대출이 막히고, 해제 후에도 최장 5년간 평점에 쓰입니다. 주택도시보증공사(HUG)·한국주택금융공사(HF) 보증이 거절되어 전세대출까지 막힐 수 있습니다. 반영 기준은 NICE평가정보의 신용평가체계 공시와 한국신용정보원(kcredit.or.kr)에서, 본인의 연체·대출 등록 내역은 크레딧포유(credit4u.or.kr)에서 확인할 수 있습니다. 본인이 점수를 조회하는 것은 2011년 10월부터 평가에 반영되지 않으니 대출 상담 전에 미리 확인해 두세요.

• 카드 이용률은 한도의 30% 안쪽: 한도를 꽉 채워 쓰면 부채 수준이 나빠져 감점됩니다.
• 카드론·현금서비스·리볼빙은 쓰지 않기: 이용 자체가 급전이 필요한 상태로 평가되고, 카드론은 DSR에도 잡힙니다.
• 비금융정보 등록: 통신비·건강보험료·국민연금 성실 납부 내역을 NICE·KCB에 제출하면 가점을 받을 수 있습니다. 금융 거래가 적은 사회초년생에게 효과가 큽니다.

자주 틀리는 지점

• 실제 금리로 한도를 계산: DSR은 스트레스 금리를 더한 심사 금리로 계산합니다. 인터넷 계산기로 낸 한도가 실제보다 크게 나오는 대표적 이유입니다.
• 마이너스통장을 부채로 안 봄: 잔액 0원이어도 약정 한도 전액이 DSR에 잡힙니다. 신청 전에 정리하세요.
• LTV만 보고 자금 계획을 세움: LTV가 허용해도 DSR에서 막히면 그 이상은 나오지 않습니다. 소득이 낮을수록 DSR이 먼저 걸립니다.
• DTI와 DSR을 혼동: DTI는 기타 대출의 이자만, DSR은 원금+이자를 봅니다. 신용대출이 많은 사람에게는 DSR이 훨씬 엄격합니다.
• 소득 인정 범위: 근로소득은 원천징수영수증·건강보험료 등으로 증빙되는 금액이 기준입니다. 성과급이 큰 경우 최근 1~2년 평균으로 보수적으로 잡히기도 합니다.
• 전세자금대출의 취급: 1주택자가 수도권·규제지역에서 받는 전세대출은 원금이 아니라 이자상환분만 DSR에 반영되는 등 유형별로 취급이 다릅니다. 무주택자 전세대출과 버팀목 같은 정책자금은 기준이 또 다르므로 신청 시점에 확인해야 합니다.
• 규제는 계속 바뀐다: 2025년 6·27 대책, 10·15 대책처럼 수도권 한도와 스트레스 금리는 대책마다 달라졌습니다. 이 글의 수치는 2026년 9월 기준이며, 실행 직전에 금융위원회 발표와 은행 안내를 다시 확인해야 합니다.
• 다주택자 규제: 다주택자는 수도권에서 규제지역 여부와 무관하게 주택 구입 목적 대출이 막혀 있는 등 주택 수에 따라 적용이 완전히 달라집니다.

자주 묻는 질문

이 글은 2026-08-30 기준 제도·요율을 바탕으로 작성되고 2026-09-15에 보강된 일반 정보이며, 금융·세무·법률 자문이 아닙니다. 대출 규제는 정부 대책에 따라 수시로 바뀌고 은행별 심사 기준도 다릅니다. 본문의 한도 계산은 원리금균등상환을 가정한 이론값이므로, 실제 가능 금액은 금융위원회 발표와 해당 금융회사의 심사 결과를 확인하세요.