대출 이자·상환 계산기

세 가지 상환 방식, 무엇이 다른가요?

같은 금액을 같은 금리로 빌려도 상환 방식에 따라 매달 내는 돈과 총 이자가 크게 달라집니다. 이 계산기는 국내 대출에서 가장 흔한 세 가지 방식을 지원합니다.

• 원리금균등상환: 만기까지 매달 같은 금액(원금+이자)을 냅니다. 초반에는 이자 비중이 높고 갈수록 원금 비중이 커집니다. 매달 지출이 일정해 가계 계획을 세우기 쉬워 주택담보대출에서 가장 널리 쓰입니다.
• 원금균등상환: 매달 같은 원금을 갚고 이자는 남은 원금에 대해서만 냅니다. 첫 달 상환액이 가장 크고 갈수록 줄어듭니다. 세 방식 중 총 이자가 가장 적습니다.
• 만기일시상환: 매달 이자만 내다가 만기에 원금을 한꺼번에 갚습니다. 매달 부담은 가장 작지만 원금이 줄지 않아 총 이자가 가장 많습니다. 전세자금대출이나 단기 신용대출에서 흔합니다.

계산식과 근거

대출 원금을 $P$, 개월 수를 $n$, 월 이자율을 $i$(연 이자율 ÷ 12)라고 하면 이 계산기는 다음 식으로 계산합니다.

• 원리금균등 월 상환액
  $$\text{월 상환액} = \dfrac{P \times i}{1-(1+i)^{-n}}$$
  매달 이자는 "직전 잔액 × i", 원금 상환분은 "월 상환액 − 이자"이며 잔액이 줄어드는 만큼 이자 몫이 매달 조금씩 작아집니다.
• 원금균등 k회차 상환액
  $$\begin{aligned} k\text{회차 상환액} &= \dfrac{P}{n} \\ &\quad + \left(P - \dfrac{P}{n}\times(k-1)\right) \times i \end{aligned}$$
  원금은 매달 $P \div n$으로 고정되고 이자만 줄어듭니다. 총 이자는 $P \times i \times (n+1) \div 2$입니다.
• 만기일시 매월 이자
  $$\begin{aligned} \text{매월 이자} &= P \times i \\ \text{총 이자} &= P \times i \times n \end{aligned}$$
  마지막 달에 원금 $P$를 더해 갚습니다.

대출 금리는 "기준금리(COFIX·금융채 등) + 가산금리 − 우대금리"로 정해지며, 은행별 실제 취급 금리와 산정 방식은 은행연합회 소비자포털(portal.kfb.or.kr)의 대출금리 공시에서 확인할 수 있습니다. 매달 낼 수 있는 한도는 DSR·LTV·DTI 규제로 정해지는데, 은행권 DSR 40%(은행업감독규정)는 연 소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율이고, 2025년 7월부터 시행된 스트레스 DSR 3단계는 실제 금리에 스트레스 금리를 가산해 한도를 계산합니다. 중도상환수수료는 금융소비자보호법에 따라 대출 후 3년 이내에만 부과할 수 있고, 2025년 1월부터 실비 기준으로 낮아졌습니다(중도상환 전략 가이드).

계산 예시

예시 1. 주택담보대출 3억원 · 30년 · 연 4.0%

원리금균등의 첫 달 1,432,246원은 이자 1,000,000원(3억 × 0.04 ÷ 12)과 원금 432,246원으로 나뉩니다. 30년 동안 원금 3억의 72%인 2억 1,560만원을 이자로 내는 셈이고, 원금균등을 고르면 첫 달 40만원을 더 내는 대신 총 이자를 3,510만원 아낍니다. 금리가 0.25%p 높은 연 4.25%였다면 원리금균등 월 상환액은 1,475,820원으로 매달 43,574원, 30년간 15,686,563원이 더 나갑니다. 대출에서 25bp가 결코 작은 숫자가 아닌 이유입니다.

예시 2. 신용대출 5,000만원 · 5년 · 연 5.5%

기간이 5년으로 짧으면 원리금균등과 원금균등의 총 이자 차이는 313,904원으로 줄어듭니다. 반면 만기일시상환은 매달 23만원만 내는 대신 이자를 거의 두 배 내고, 5년 뒤 5,000만원을 한 번에 갚거나 다시 빌려야 합니다. DSR 계산에서는 만기일시 신용대출도 원금을 일정 기간에 나눠 갚는 것으로 간주하므로, 월 부담이 작다고 해서 한도까지 작아지지는 않습니다.

상환 방식 비교: 중간 잔액·거치·전세대출

5년·10년 뒤 남은 원금 (예시 1과 같은 3억원 · 30년 · 연 4.0%)

원리금균등은 10년을 갚아도 원금이 약 6,365만원(21%)밖에 줄지 않고, 매달 내는 돈에서 원금이 이자보다 많아지는 것은 153회차(대출 후 12년 9개월)부터입니다.

같은 대출에 5년 거치를 둘 수 있다면(거치 가능 여부와 기간은 규제와 상품마다 다릅니다) 거치 기간에는 이자 월 1,000,000원만 내지만, 이후 25년간 매달 1,583,511원을 갚아야 합니다. 총 이자는 235,053,156원으로 거치 없는 원리금균등보다 19,444,637원 많습니다.

전세자금대출은 왜 만기일시일까 (1.5억원 · 2년 · 연 3.5%)

2년 만에 원리금균등으로 갚으려면 매달 648만원이 필요해 현실적이지 않습니다. 상환 재원이 "돌려받을 보증금"으로 정해져 있으므로 전세대출은 만기일시가 표준이고, 이 경우에는 합리적인 선택입니다.

어떤 방식을 고를까

• 매달 지출을 일정하게 관리하고 싶다 → 원리금균등. 실수령액 대비 상환 비율을 관리하기 쉽습니다.
• 초기 상환 여력이 충분하고 총 이자를 아끼고 싶다 → 원금균등. 소득이 안정적일 때 가장 경제적입니다.
• 단기 자금이거나 만기에 목돈이 확실히 들어온다 → 만기일시(위 전세대출 사례).

월 상환액이 감당 가능한지는 연봉 실수령액 계산기로 세후 월급을 확인한 뒤 판단하세요. 통상 원리금 상환액이 세후 소득의 30%를 넘으면 빠듯해집니다. 변동금리라면 금리가 1%p 오른 경우로도 확인해 두세요. 예시 1의 대출은 연 5.0%가 되면 월 상환액이 1,610,465원으로 178,219원 늘어납니다. 상환 방식은 대출 실행 후에는 바꾸기 어렵지만 대환(갈아타기)으로는 바꿀 수 있고, 온라인 대환대출 인프라를 이용하면 영업점 방문 없이 비교·신청할 수 있습니다.

변동금리는 언제, 얼마나 바뀌나

대출 금리 공식의 "기준금리"는 한국은행 기준금리가 아니라 COFIX(코픽스)나 금융채 금리 같은 대출 기준금리입니다. 금리 변화는 한국은행 기준금리 → 시장금리(은행채·예금 금리) → COFIX 또는 금융채 금리 순서로 전달되고, 여기에 가산금리를 더하고 우대금리를 뺀 값이 내 금리가 됩니다. 가산금리는 업무원가, 신용·유동성 프리미엄, 자본비용, 법적비용, 목표이익률 등으로 구성되어 신용도와 담보에 따라 달라지고, 우대금리는 급여이체·카드 실적·자동이체 같은 조건을 채우면 깎아 주는 몫입니다. 그래서 한국은행 기준금리가 0.25%p 올라도 내 금리가 그만큼 오른다는 보장은 없고, 반대로 COFIX가 제자리여도 은행이 가산금리를 올리면 대출 금리는 오를 수 있습니다.

COFIX는 국내 8개 은행이 예·적금, 은행채 등으로 돈을 조달한 실제 비용의 가중평균으로, 전국은행연합회가 매월 15일(공휴일이면 다음 영업일) 오후 3시에 소비자포털(portal.kfb.or.kr)에 세 종류를 함께 공시합니다. 같은 날 공시돼도 값이 서로 다르므로 내 대출이 어느 것에 연동되는지 알아야 합니다.

뉴스가 내 이자에 닿기까지의 시차

1. 기준금리 결정: 금융통화위원회 통화정책방향 결정회의는 연 8회 열립니다.
2. 시장금리 반영: 은행채·예금 금리가 며칠~몇 주에 걸쳐 움직이며, 인상이 예상되면 결정 전에 미리 반영되기도 합니다.
3. COFIX 공시: 그달의 조달 비용이 다음 달 15일에 공시되므로 최소 2주에서 6주가 걸립니다.
4. 내 대출에 적용: 약정된 재산정 주기(6개월 또는 12개월)가 돌아와야 바뀌므로, 늦으면 기준금리 변경 후 1년 넘게 지나 반영됩니다.

"뉴스에 금리가 올랐는데 내 이자는 그대로"인 것은 대부분 아직 재산정일이 오지 않았기 때문입니다. 반대로 대출 금리는 재산정일에 자동으로 바뀌지만, 이미 가입한 정기예금의 약정 금리는 만기까지 그대로라 금리 상승의 이득은 만기에 갈아탈 때에야 생깁니다.

같은 0.25%p라도 남은 원금이 적을수록 영향이 작다

재산정 때는 바뀐 금리로 남은 원금과 남은 기간에 대해 월 상환액을 다시 계산합니다. 예시 1의 대출(3억원 · 30년 · 연 4.0%)은 처음부터 연 4.25%면 매달 43,574원이 더 나가지만, 10년을 갚아 남은 원금이 236,351,878원(남은 기간 20년)일 때 0.25%p가 오르면 월 상환액은 1,432,246원에서 1,463,572원으로 31,326원 늘고, 15년 뒤(남은 원금 약 1억 9,363만원)라면 24,379원 늘어납니다. 대출 초기일수록 금리 변동의 타격이 큽니다.

전세자금대출도 대부분 COFIX나 은행채 금리에 연동된 변동금리라 재산정 때 이자가 바뀝니다. 만기일시상환이라 원금은 그대로이고 매달 내는 이자만 달라지는데, 위 전세대출(1.5억원 · 연 3.5%)의 월 이자 437,500원은 금리가 0.25%p 오르면 468,750원으로 31,250원 늘어납니다.

자주 틀리는 지점

• "총 이자가 적은 방식이 무조건 좋다": 원금균등은 총 이자가 가장 적지만 첫 달 부담이 원리금균등보다 크고, 초반 몇 년의 현금흐름이 빠듯하면 연체 위험이 커집니다. 매달 낼 수 있는 상한을 먼저 정하고 방식을 고르세요.
• 원리금균등은 초반에 원금이 거의 안 줄어듦: 3억·30년·4%면 첫 달 143만원 중 원금은 43만원뿐입니다. 몇 년 갚았는데 잔액이 별로 안 줄어든 것처럼 보이는 이유이며, 중도상환·갈아타기를 계획할 때 이 구조를 알아야 합니다.
• 변동금리는 월 상환액이 바뀜: 이 계산기는 입력한 금리가 만기까지 유지된다고 가정하므로, 금리 상승 시나리오를 따로 넣어 보세요. 재산정 주기와 반영 시차는 위 변동금리는 언제, 얼마나 바뀌나에 정리했습니다.
• 거치기간: 거치기간이 있으면 그동안 이자만 내고 원금 상환은 거치기간 뒤 남은 기간에 몰리므로 매달 상환액이 커집니다. 이 계산기는 거치기간 없이 계산합니다.
• 부대비용: 인지세(대출 5천만원 초과~1억원 이하 7만원, 1억 초과~10억 이하 15만원, 은행과 절반씩 부담), 보증료, 근저당 설정비 등이 별도로 듭니다. 총 이자만 보고 상품을 비교하면 이 비용을 놓칩니다.
• 상환일과 일할 계산: 실제 은행은 상환일까지의 실제 일수로 이자를 계산합니다. 첫 회차는 대출 실행일에 따라 이자가 한 달 치보다 적거나 많을 수 있습니다.
• 만기일시상환의 연장 위험: 만기에 재연장이 거절되거나 금리가 올라 있으면 원금을 한 번에 갚아야 합니다. 전세대출처럼 상환 재원이 확실한 경우가 아니면 장기로 쓰기에는 위험한 방식입니다.

대출을 받기 전에는 내 소득으로 가능한 한도를 DSR·LTV·DTI 가이드로 먼저 가늠하고, 세 방식의 중간 잔액·거치·전세대출 비교는 아래 상환 방식 비교에 정리했습니다. 이미 대출이 있다면 여윳돈으로 원금을 먼저 갚을지 예금에 둘지를 세후 이자와 대출 금리로 비교해 보세요. 세후 예금 수익률(표시 금리 × 0.846)이 대출 금리보다 낮다면 갚는 쪽이 대체로 유리합니다.

용어 정리

• 원금: 실제로 빌린 돈. 이자: 돈을 빌린 대가로 내는 비용입니다.
• 거치기간: 원금 상환 없이 이자만 내는 기간입니다. 이 계산기는 거치기간 없이 계산합니다.
• 중도상환수수료: 만기 전에 원금을 갚을 때 부과될 수 있는 수수료로, 이 계산에는 포함되지 않습니다.
• DSR(총부채원리금상환비율): 연 소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율로, 대출 한도 심사에 사용됩니다.
• bp(베이시스 포인트): 0.01%p. 금리 25bp 인상은 0.25%p 인상을 뜻합니다.

자주 묻는 질문

계산 결과는 고정금리·거치기간 없음·매월 상환을 가정한 참고용 근사치입니다. 실제 상환액과 총 이자는 금융회사의 산정 방식, 변동금리, 수수료에 따라 달라질 수 있으며, 본 결과는 대출 권유나 금융 자문이 아닙니다. 기준일: 2026-08-30 (본문 갱신 2026-09-13).