"전세 3억이랑 보증금 5천에 월세 100만원, 어느 쪽이 이득일까?" 이 질문의 답은 전월세전환율 하나로 갈립니다. 그런데 이 숫자에는 법이 정한 상한과 시장에서 실제로 쓰이는 값이 따로 있고, 둘의 차이가 월 30만원을 만듭니다. 여기에 월세 세액공제와 전세대출 소득공제까지 넣으면 순위가 뒤집히기도 합니다. 순서대로 계산해 보겠습니다.
전월세전환율 계산 공식
보증금을 월세로 바꿀 때 쓰는 비율입니다. 공식은 간단합니다.
예: 보증금 2억 5,000만원을 연 5%로 전환하면 → 250,000,000 × 0.05 ÷ 12 = 월 1,041,667원
반대로 월세에서 전환율을 거꾸로 구하려면 (월세 × 12) ÷ 전환할 보증금 × 100입니다. 보증금 2억 5,000만원에 월세 130만원이면 (1,300,000 × 12) ÷ 250,000,000 = 6.24%입니다.
법정 상한 5.00%, 시장은 6.4%
주택임대차보호법 제7조의2는 전환율 상한을 ① 한국은행 기준금리 + 2%p와 ② 연 10% 중 낮은 값으로 정합니다. 한국은행이 2026년 8월 27일 기준금리를 2.75%에서 3.00%로 올리면서, 법정 상한도 4.75%에서 5.00%가 됐습니다. 기준금리가 오르면 상한도 따라 오르는 구조입니다.
| 구분 | 비율 | 2억 5,000만원 전환 시 월세 |
|---|---|---|
| 법정 상한 (기준금리 3.00% + 2%p) | 5.00% | 1,041,667원 |
| 시장 평균 (2026년 상반기 전국) | 6.4% | 1,333,333원 |
| 차이 | 1.4%p | 월 291,666원 |
여기서 대부분이 오해하는 지점이 있습니다. 법정 상한은 이미 맺은 계약의 보증금을 월세로 전환할 때만 강제됩니다. 신규 계약이나 재계약에서 새로 조건을 정하는 경우에는 이 상한이 적용되지 않는다는 것이 국토교통부의 해석입니다. 시장 평균이 법정 상한보다 1.4%p 높은 이유가 바로 이것입니다. 계약 갱신 때 집주인이 "전세를 반전세로 돌리겠다"고 하면 5.00%를 들어 협상할 수 있지만, 새로 집을 구할 때는 협상 근거가 되지 못합니다.
실제 비용 비교 — 전세 3억 vs 보증금 5,000만 + 월세
자기 돈 5,000만원이 있고 나머지는 빌린다고 가정합니다. 두 방식 모두 5,000만원이 묶이므로 이 부분은 비교에서 빼고, 추가로 나가는 돈만 봅니다. 전세자금대출 금리는 2026년 9월 기준 주택금융공사(HF) 보증 6개월 변동 연 4.62%를 적용했습니다.
| 방식 | 월 부담 (세전) | 계산 근거 |
|---|---|---|
| 전세 3억 (대출 2억 5,000만) | 962,500원 | 250,000,000 × 4.62% ÷ 12 (이자만) |
| 월세 — 법정 상한 5.00% | 1,041,667원 | 250,000,000 × 5.00% ÷ 12 |
| 월세 — 시장 6.4% | 1,333,333원 | 250,000,000 × 6.4% ÷ 12 |
세전만 보면 전세가 월 8만~37만원 저렴합니다. 전세자금대출 금리(4.62%)가 전환율보다 낮기 때문인데, 이것이 전세가 유리하다고들 말하는 근본 이유입니다. 전세대출 금리가 전월세전환율보다 낮으면 전세, 높으면 월세가 유리하다가 판단의 출발점입니다. 금리를 바꿔 가며 직접 계산해 보려면 대출 이자 계산기를 쓰면 됩니다.
세금까지 넣으면 격차가 좁혀집니다
여기서 끝이 아닙니다. 월세는 세액공제, 전세대출은 소득공제가 있어서 실제 부담은 달라집니다. 총급여 5,000만원 무주택 세대주를 가정했습니다.
| 구분 | 전세 (대출 2.5억) | 월세 (법정 5.00%) |
|---|---|---|
| 연간 지출 | 이자 11,550,000원 | 월세 12,500,000원 |
| 세제 혜택 | 원리금상환액 40% 소득공제 (한도 400만원) | 월세액 세액공제 17% (한도 1,000만원) |
| 연간 절세액 | 약 660,000원 (400만원 × 16.5%) | 1,700,000원 (1,000만원 × 17%) |
| 실질 월 부담 | 907,500원 | 900,000원 |
세전에는 전세가 월 8만원 가까이 쌌는데, 세금을 넣으면 월 7,500원 차이로 거의 같아집니다. 월세 세액공제가 세금에서 직접 깎아 주는 반면 전세 소득공제는 과세표준을 줄여 주는 것이라 체감 효과가 작기 때문입니다. 다만 시장 전환율 6.4%가 적용되는 신규 계약이라면 월세 실질 부담이 월 1,191,667원이 되어, 전세가 여전히 월 28만원 유리합니다.
참고로 2026년 8월 발표된 세제개편안에는 월세 세액공제 한도를 1,200만원으로 올리고 공제율을 17%로 단일화하는 내용이 담겼습니다. 국회를 통과하면 월세 쪽이 조금 더 유리해집니다.
전세금을 전액 현금으로 넣는다면
대출 없이 3억을 통째로 넣는 경우는 계산이 다릅니다. 이때 진짜 비용은 이자가 아니라 그 돈으로 벌 수 있었던 이자를 포기하는 것, 즉 기회비용입니다. 연 3% 예금에 넣었다면 이자소득세 15.4%를 뗀 세후 수익은 연 7,614,000원, 월 634,500원입니다. 같은 조건의 월세(법정 5.00% 기준 보증금 5,000만원 + 월 104만원)와 비교하면 전세가 훨씬 유리합니다. 예금 금리보다 전월세전환율이 높은 한 이 관계는 유지됩니다. 목돈의 세후 이자는 예금 이자 계산기에서 바로 확인할 수 있습니다.
숫자로 안 잡히는 것 — 보증금 위험
전세가 계산상 유리하다고 해서 항상 정답은 아닙니다. 월세는 매달 나가는 돈이 크지만 떼일 돈이 적고, 전세는 수억 원이 집주인에게 묶입니다. 전세를 택한다면 아래는 반드시 확인하세요.
- 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부: 주택도시보증공사(HUG) 기준으로 전세보증금이 공시가격의 126% 이하(공시가격 140% × 담보인정비율 90%)여야 하고, 선순위 채권과 보증금의 합이 주택가격의 90%를 넘으면 안 됩니다. 가입이 거절되는 집은 그 자체로 위험 신호입니다. 대상 보증금 한도는 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원입니다.
- 가입 시기: 계약 기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다. 이사 후로 미루다 기한을 넘기는 경우가 많습니다.
- 등기부등본의 선순위 근저당: 계약 전과 잔금일 당일 두 번 확인하세요. 확정일자와 전입신고는 잔금일에 바로 처리해야 대항력이 생깁니다.
- 월세가 나은 경우: 1~2년 안에 이직·결혼 등으로 이사 가능성이 있거나, 보증금 규모가 전 재산에 가깝다면 계산상 손해를 감수하고 월세를 택하는 편이 합리적일 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 집주인이 전환율 6%로 반전세를 요구합니다. 거절할 수 있나요?
A. 기존 계약의 보증금을 월세로 전환하는 경우라면 법정 상한 5.00%를 넘는 부분은 무효를 주장할 수 있습니다. 계약갱신요구권을 쓰는 갱신 계약도 마찬가지입니다. 다만 새로 이사 가는 집의 신규 계약이라면 상한이 강제되지 않아 협상의 문제가 됩니다. 분쟁이 생기면 한국부동산원 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.
Q. 기준금리가 더 오르면 어떻게 되나요?
A. 법정 상한이 함께 올라갑니다. 기준금리가 3.25%가 되면 상한은 5.25%가 되어 같은 보증금에 대한 월세 상한도 오릅니다. 동시에 전세자금대출 금리도 오르기 때문에 전세와 월세의 유불리는 생각만큼 크게 바뀌지 않는 경우가 많습니다. 중요한 것은 절대 수준이 아니라 내 전세대출 금리와 전환율 중 어느 쪽이 높은가입니다.
Q. 반전세(보증금 일부 + 월세)는 어떻게 계산하나요?
A. 전세보증금에서 실제로 낼 보증금을 뺀 금액이 "전환할 보증금"입니다. 전세 3억짜리 집을 보증금 1억 + 월세로 돌린다면 전환 대상은 2억원이고, 법정 상한 5.00% 적용 시 월세는 2억 × 5% ÷ 12 = 833,333원입니다. 보증금을 많이 낼수록 월세는 줄지만 묶이는 돈과 떼일 위험은 커집니다.
이 글은 2026-09-09 기준 한국은행 기준금리(연 3.00%, 2026-08-27 인상), 주택임대차보호법 제7조의2 및 같은 법 시행령, 한국주택금융공사 전세대출 금리 고시, 국세청 연말정산 안내를 바탕으로 작성된 일반 정보이며, 금융·세무·법률 자문이 아닙니다. 시장 전월세전환율(2026년 상반기 6.4%)은 지역·주택유형에 따라 크게 다르므로 한국부동산원 통계에서 해당 지역 값을 확인하세요. 비교 계산은 총급여 5,000만원 무주택 세대주, 전세대출 금리 4.62%, 이자만 상환을 가정한 근사치이며 실제 부담은 개인의 소득·공제 요건과 대출 조건에 따라 달라집니다.